نحن بصدد نشر مقال لمؤلفي مشروع "VIVA-Lefortovo" ، طلاب برنامج NLTR ، الذين انطلقوا بعيدًا عن الموضوع ، واتحدوا بعد دراستهم في مجموعة "فريق 123" وتابعوا عملهم. جوهر المشروع هو اقتراح للتنمية المتكاملة لجزء من منطقة Lefortovo ، التي أصبحت اليوم مثقلة بالمناطق الصناعية الخاملة وتتميز بجودة منخفضة للبيئة الحضرية. في هذه المقالة ، يناقش أعضاء المجموعة إمكانية إنشاء شارع للمشاة بين Hammer و Sickle ، والذي يخطط Don-Stroy لتحويله إلى مجمع Symbol السكني ومركز مكاتب CROC وجسر Yauza بحلول عام 2025-2026. سيسمح هذا الشارع بالسير من طريق Entuziastov السريع عبر Hammer and Sickle السابق إلى مصنع Kristall الذي أعيد بناؤه ، وعقار Stroganovs 'Yauz ، وعلى طول جسر الجمارك إلى الجانب الآخر من النهر إلى شارع Nizhnyaya Syromyatnicheskaya و Artplay. وفي الوقت نفسه ، قدم دون ستروي في جلسات الاستماع العامة التي عقدت في أبريل 2015 مشروعًا معدلًا يختلف عن المشروع الفائز ، حيث لا يوجد محور للمشاة في موقع خط السكة الحديد وينتهي الجادة الداخلية داخل مجمع سيمبول السكني ، دون مغادرة. المدينة.
للتذكير ، حصل مشروع MVRDV على المركز الأول في ترتيب لجنة التحكيم لمفهوم إعادة بناء Hammer and Sickle ، ولكن بعد ذلك ، بقرار من المطور ، تم الإعلان عن الفائز بمشروع تصميم LDA.
يوجد أدناه مقال لمؤلفي مشروع البحث. ***
كجزء من البرنامج التعليمي "القادة الجدد في التنمية الإقليمية" ، NLTR (تم تنظيم البرنامج بواسطة MARSH و RANEPA) ، درسنا المنطقة الحضرية ، وهي جزء من منطقة Lefortovo. لقد نظم الخريجون الذين لا يبالون بمصير المنطقة أنفسهم في مجموعة Team 123 ، التي تواصل العمل في مشروع VIVA-Lefortovo. لقد حددنا العديد من المواقع ، والتي يمكن أن يساهم تحولها بشكل كبير في تطوير البنية التحتية للمنطقة وزيادة راحة المعيشة للمقيمين الحاليين والمستقبليين ، وبعض هذه المقترحات لها فوائد ملموسة للمدينة.
باستخدام عملنا كمثال ، نود أن نظهر عددًا من القضايا الحضرية ، لإيلاء الاهتمام للقضايا التي غالبًا ما تكون بعيدة عن الأنظار عند تطوير المشاريع في مناطق مماثلة:
- لماذا يخرج اتصال المناطق على المستوى المحلي من مجال رؤية المصمم؟
- كيف يمكن أن تتلاءم المناطق الصناعية السابقة عضوياً مع السياق الحضري القائم؟
- لماذا الجودة الشاملة للبيئة الحضرية منخفضة المستوى؟
- كاقتصاد المدينة ، بما في ذلك. هل مبلغ القاعدة الخاضعة للضريبة مترابط مع السياق الحضري؟
في مقالتنا ، لن نتعمق في الجوانب النظرية للمشكلة ، لكننا سنحاول أن نظهر بمثال محدد ما هي الآليات ومنطق المشاركين في التنمية الذين يشكلون مدينتنا ليس دائمًا بأفضل طريقة.
سننظر في قسم من المدينة بين نهر Yauza ، طريق Entuziastov السريع ، شارع Krasnokazarmennaya. هذا هو القسم الذي حددناه على أنه إقليم VIVA-Lefortovo ، في هذا القسم نقترح التحولات الرئيسية.
يتميز هذا الموقع بحقيقة أنه مثقل بالمناطق الصناعية السابقة التي لم تعد تعمل كإنتاج ، كما أن جودة البيئة والمناطق المحيطة بها منخفضة ، وهناك العديد من المواقع المهجورة الفارغة. في الوقت نفسه ، تمتلك المنطقة موردًا مهمًا لتطور جديد نوعيًا: وجود مواقع تاريخية مهمة في حالة جيدة ، وقرب النهر ومجموعة كبيرة من المساحات الخضراء ، والقرب من المركز ومراكز النقل. وتجدر الإشارة إلى اهتمام رجال الأعمال والمطورين بتطوير الموقع: فقد أعرب أربعة لاعبين رئيسيين عن اهتمامهم بالأشياء الموجودة على الموقع.
يمكن بالفعل ملاحظة أصداء التغييرات المستقبلية: يتم تحويل مصنع Kristall إلى مجموعة فنية ، وتستعد أراضي مصنع Hammer and Sickle لتطوير المساكن ، وبدأت مجموعة شركات Morton في بيع الشقق في مجمع سكني في موقع مصنع ألماز أنتي السابق.
دعونا نلقي نظرة فاحصة على مشروع الحي السكني Symbol ، المقترح للتنفيذ من قبل Don-Stroy على أراضي مصنع Serp and Molot السابق ، باعتباره مهيمنًا ويؤثر على المدى الطويل بشكل كبير على تطوير المنطقة. بدأت المناقشات حول هذا المشروع في عام 2012 ، ونتيجة لذلك ، عرضت المدينة على المطور عقد مسابقة دولية لتطوير مفهوم التخطيط المعماري والعمراني لتطوير أراضي المصنع. الهدف من المسابقة هو "اختيار مفاهيم التخطيط المعماري والعمراني لإنشاء وحدة حضرية متعددة الوظائف ذات بنية تحتية متطورة ، ومتكاملة في النسيج الحضري وتلبية متطلبات التنمية المستدامة للبيئة".
وبحسب نتائج المسابقة تم تقديم خمسة مشاريع ومخططاتها أدناه. أربعة من هذه المشاريع تحافظ على طريق للمشاة على طول مسارات السكك الحديدية السابقة. هذا حل واضح لأن يوفر الاتصال بين المناطق الصغيرة ، ويمنح وصولاً مباشرًا إلى نهر يوزا للمقيمين في المستقبل ، فضلاً عن الوصول المباشر إلى المواقع الثقافية في المنطقة: ملكية ستروجانوف ، ومجمع كريستال آرت ، ومجمع سيروماتنيتشيسكي الكهرومائي مع حديقة مجاورة ، و منطقة Artplay.
في كل مشروع ، يتم حفظ مسارات السكك الحديدية كمحور للمشاة.
فيما يتعلق بالمشروع المقترح الموافقة عليه ، تم اتخاذ قرار بإزالة هذا الوصلة من أراضي المبنى ، وبناء أحياء سكنية بدلاً من المسارات. مثل هذا الحل يستبعد إمكانية استخدام الشروط المسبقة الحالية لتطوير المنطقة ، بل يعمل على عزل نفسه عن السياق الحضري السائد.
يمكن افتراض أن مثل هذا القرار من قبل المطور يرجع إلى حقيقة أن المحيط
الإقليم لا يتوافق مع المستوى المطلوب للتطوير المستقبلي - درجة رجال الأعمال. يهتم أي مطور في المقام الأول بتحقيق ربح ، وليس ملزمًا على الإطلاق بتوسيع المنطقة الشاسعة المجاورة لموقعه.
اقتراح فريق 123 هو الحفاظ على المسار الحالي ، وإنشاء وصلة مشاة واحدة ، "Tiny Boulevard" ، والتي ستتم في موقع السابق
قضبان السكك الحديدية. سوف يدمج الجادة الجديدة عدة كتل من الحي في وقت واحد ويوفر وصولاً مباشرًا إلى الجسر. ***
ومع ذلك ، ستستفيد المدينة على وجه التحديد من تلك المشاريع التي تتناسب عضوياً مع السياق الحضري. إذا تم تنفيذ مشروع يستبعد مثل هذه العلاقات ، فإن موسكو تخاطر بالحصول على مزيد من الأحياء المجزأة ، وإضعاف كبير في العلاقات التآزرية. في هذا المشروع ، يصعب وصول المشاة إلى مراكز الجذب في المنطقة (الجسر ، الكريستال ، Artplay ، إلخ). يحفز مخطط التطوير المختار حركة مرور السيارات ، مما يؤدي إلى تفاقم التوترات المرورية داخل المنطقة.
بشكل منفصل ، نود مناقشة المكون الاقتصادي لمثل هذه القرارات للمدينة. باستخدام مثال هذه المنطقة ، قررنا النظر في خيارات تطوير اقتصاد المنطقة عند تنفيذ سيناريوهين: مع الحفاظ على الوضع الحالي وعند تنظيم شارع مشاة جديد بدلاً من خطوط السكك الحديدية.
قمنا بتحليل جزء الطريق من الشارع. رمح Zolotorozhsky لمصنع Kristall. هذا الموقع مهجور الآن ، ويستخدم بشكل أساسي من قبل السكان المهمشين ، لأنه يصعب ملاحظته بالنسبة للدوريات. في الوقت نفسه ، يضطر المشاة إلى استخدام هذا الجزء من خط السكة الحديد كمعبر بين شارعي Volochaevskaya و Zolotorozhsky Val. هناك عدد قليل جدًا من الروابط بين الشوارع الرئيسية في المنطقة ، ويستخدم الناس حتى مثل هذا المسار غير المناسب في الوقت الحالي. تبدو المقاطع على طول المسارات مهجورة وغير مستغلة بالكامل. الاستثناء هو أراضي شركة CROC المجاورة للمسارات ، لكن الشركة قامت بتسييج نفسها عن القضبان قدر الإمكان بسياج عالٍ من الأسلاك الشائكة.
إذا قمنا بتحليل القاعدة الضريبية التي تم جمعها من المناطق المجاورة ، فإنها تصل إلى ما يقرب من 50-70 مليون روبل. في السنة (استند الحساب إلى ضريبة الأراضي وضريبة الممتلكات). يقع الجزء الأكبر من هذا المبلغ على مركز مكتب شركة CROC. باقي المناطق المجاورة عمليا لا تجلب المال للمدينة ، لأن هي ، بالتسمية ، منطقة صناعية ، أي قيمتها المساحية هي 4.5 مرات أقل من قيمة الأرض لغرض ، على سبيل المثال ، للتجارة.
بالإضافة إلى ذلك ، لا يتم تضمين المباني الموجودة في المناطق المجاورة في قائمة الكائنات التي يتم حساب ضريبة الأملاك من أجلها. من هذا التحليل ، نستنتج: إذا تمكنت مدينة بمهارة من تحفيز نقل الأرض إلى وظائف مهمة اجتماعيًا ، خاصة في المناطق المعرضة لمثل هذه التغييرات ، فإنها
يمكن أن تزيد بشكل كبير من الدخل من هذه الأراضي.
تتمتع المنطقة الواقعة على طول خطوط السكك الحديدية بإمكانية عالية لمثل هذا
إعادة الإعمار. في الوقت نفسه ، ستزداد الإمكانات بشكل كبير إذا
اتصال مباشر بالمنطقة السكنية المستقبلية. في هذه الحالة ، قد يزيد التحصيل المتوقع للضرائب من المناطق المجاورة إلى 160-200 مليون روبل ، وهو ما يزيد 3-4 مرات عن الوضع الحالي.
وهكذا ، بالإضافة إلى التأثير الاقتصادي المباشر ، ستتخلص المدينة من أحد الأماكن القبيحة في المنطقة ، وتحولها إلى مركز جذب ، وشارع للمشاة ، واتصال بالنهر ، وجسر أخضر ، والوصول إلى مراكز فنون الكريستال و Artplay. نقترح تسمية الجادة الجديدة "Tiny Boulevard" ، مع التذكير بهذا الاسم أن مكتب KROK والمخبز مجاوران لخطوط السكك الحديدية.
إذا تم تنفيذ هذا الاقتراح ، فسيحصل المطور أيضًا على فوائد كبيرة: يعمل الجادة الجديدة على تسوية البيئة ، مما يجعلها أكثر جاذبية وأكثر أمانًا للمقيمين في المستقبل. يعد الجادة التي يتم صيانتها جيدًا ، والتي تتيح الوصول إلى النهر وأشياء النشاط الإبداعي ، دليلاً أكثر أهمية على رفاهية المنطقة المحيطة من الصور المجمعة في الكتيبات الإعلانية. بالإضافة إلى ذلك ، نحن على ثقة من أن مثل هذه القرارات تؤثر على تكلفة الشقق نفسها في المجمعات السكنية قيد الإنشاء.
كجزء من مشروعنا ، من أجل الترويج للحلول المقترحة ، نتواصل بنشاط مع السلطات ومستخدمي الأراضي في قطع الأراضي التي نقترح تغييرات عليها. إن تنفيذ مثل هذه الحلول مستحيل دون إقامة تفاعل بين المشاركين المحددين. وفقًا لافتراضنا ، يمكن حل العديد من نقاط الألم في المدينة من خلال تنفيذ مشاريع تركز على موارد وإمكانات المدينة ، والسياق الحضري القائم بالفعل ، وتشكيل روابط تآزرية.
باستخدام مثال مشروع VIVA-Lefortovo ، نود اقتراح وتنفيذ نهج جديد لحل المشكلات الحضرية ، مع التركيز على تعظيم إمكانات المنطقة التي تشكلت بشكل طبيعي ، مع التركيز الأساسي على ترابط المناطق. ***
نظائرها الناجحة في العالم لتحويل مسارات السكك الحديدية:
هاي لاين بارك ، نيويورك
تم تحويل خط السكك الحديدية السابق إلى حديقة ، والتي أصبحت نقطة جديدة
جاذبية المدينة. بفضل هذا التحول ، اتضح أن إحياء الاكتئاب
أراضي المدينة التي سحب منها الإنتاج الصناعي. الضباب الدخاني في المدينة
جذب المستثمرين والشركات والمقيمين الجدد إلى المناطق المحيطة.
وقدر التدفق المقدر للاستثمارات الإضافية في المنطقة بمبلغ 4 مليارات دولار ، وزادت الزيادة الفعلية في تحصيل ضريبة الأملاك سنويًا بمقدار 100 مليون دولار ، والتي استعادت بالفعل تكاليف إنشاء الحديقة. المزيد>
Good's Line ، سيدني
مشروع لتحويل منطقة مهجورة ومسارات للسكك الحديدية إلى مسار للمشاة. أصبح المسار نقطة جذب لسكان المدن والسياح وطلاب الجامعات القريبة. أصبح تنفيذ المشروع ممكناً بعد إقامة شراكات بين أصحاب الأرض المجاورة الستة والسلطات والمؤسسات العامة.تم تشغيل المنشأة قبل أقل من عام ، ولكنها حفزت بالفعل تطوير الأعمال في المناطق المجاورة ، وأثرت أيضًا بشكل كبير على الطلب وتكلفة الإسكان حولها. التفاصيل 1 و 2.
عمل فريق 123 على المقال:
مارينا رينجولد - مدير المشروع.
خبرة في مجال تطوير الأعمال وتطوير شبكات الشركاء وإطلاق مجالات عمل جديدة.
آنا كاساتكينا محللة مشروع.
خبرة في الاستشارات العقارية وتقييم الأعمال.
أوليانا بيانكوفا عالمة اجتماع في المشروع.
خبرة في مجال البحث الاجتماعي وإجراء الحملات الانتخابية.
أوليغ راسبوبوف هو مهندس المشروع.
خبرة في الهندسة المعمارية والتصميم. أمين مسابقة تطوير مفهوم الحديقة "باتريوت" أمين مدرسة "أساسيات المستقبل المعماري"
التصور:
اوليج راسبوبوف ، عادل أزيف ، منشورات مطورين.
