ماريا ميلنيكوفا ، وهي مخططة مدينة وباحثة في مركز الكفاءة في برلين للمناطق السكنية الكبيرة ، "ليس فقط اللوحات: التجارب الألمانية في مناطق الإسكان الجماعي" متاحة للتنزيل على موقعها الرسمي على الإنترنت masshousing.ru
سيتم عرض الكتاب ومناقشته عبر الإنترنت ، الذي تنظمه المدرسة العليا للاقتصاد ، في 16 ديسمبر 2020 الساعة 19:00. التفاصيل هنا.
في ألمانيا الشرقية ، تعتبر حصة المساكن المخصخصة (3.5٪) منخفضة للغاية ، لأن المستأجرين الأفراد فقط أرادوا شراء شققهم بعد التجديد بسعر 1000 يورو لكل متر مربع أو أكثر. (بن ، 2007 ، ص 29).
تم بناء منازل عصر البناء الجماعي في نفس الوقت تقريبًا. لذلك ، من الضروري استعادة الحالة الفنية للعديد من المباني في نفس الوقت. هذه واحدة من أكثر المهام طموحًا وصعوبة في تنظيم التطوير الإضافي لمناطق التطوير السكني الجماعي.
تكمن خصوصية ألمانيا في أن الجزء الأكبر من الصندوق في مناطق اللوحات الإعلانية ملك لكبار الملاك (شركات الإسكان ، التعاونيات). هذا يبسط تنظيم عملية تجديد الصندوق. بدلاً من مجتمع المالكين ، يعمل كيان واحد ، كقاعدة عامة ، على الاستقرار المالي. لكن في ألمانيا ، هناك ممارسة أخرى لتحديث المباني - إعادة بناء المساكن في الأحياء التاريخية ، حيث يمتلك أفراد عاديون الشقق في العديد من المباني. للعمل مع هذه المناطق ، على المستوى التشريعي ، تم إنشاء مخطط للعمل مع عمليات إعادة الإعمار - إقليم الصرف الصحي (Sanierungsgebiet الألمانية) ووكالة إعادة التأهيل (Sanierungsträger الألمانية). قد تكون هذه التجربة ممتعة بالنسبة لروسيا.
يعد الحفاظ على المخزون السكني الوطني وتحديثه أحد المهام الرئيسية لتنمية الاقتصاد الوطني الألماني. إن مخزون المساكن ليس مسؤولية الملاك فقط ، فالدولة تلعب دورًا مهمًا. إنه يخلق الظروف التي يمكن للمالكين فيها اتخاذ إجراءات فعالة لتحسين الحالة الفنية لمبانيهم.
يعد الحفاظ على المخزون السكني وتحديثه أحد الموضوعات الرئيسية في تطوير مفاهيم التنمية الحضرية. بالنسبة لسلطات المدينة ، غالبًا ما تكون هذه المهمة أكثر أهمية من البناء الجديد ، لأن مؤشرات تشغيل المساكن ، كقاعدة عامة ، لا تتجاوز أبدًا 1 ٪ من الشقق الموجودة في المدينة.
يلعب KfW ، البنك الفيدرالي الألماني للتنمية ، دورًا مهمًا في تحديث الطاقة للمباني. منذ عام 1990 ، استثمر البنك حوالي 68 مليار يورو في المساكن في ألمانيا الشرقية. سمح ذلك للمالكين (شركات الإسكان ، التعاونيات السكنية ، جمعيات السكان) بتجديد أكثر من 65٪ من المساكن ، والتي كانت تتكون أساسًا من منازل الألواح.
لسنا أغنياء بما يكفي للعيش في مساكن منخفضة الجودة
في ألمانيا الموحدة ، اعتبر مخزون المساكن باللوحة الاشتراكية "غير مكتمل". بادئ ذي بدء ، لأنه يفتقر إلى طبقة عازلة على الواجهة. بسبب التأثير المستمر لهطول الأمطار على الجدران الخارجية ، تدهورت الحالة الفنية للهياكل الداعمة. أصبح هذا هو الأساس المنطقي لإعادة تنظيم سريعة وواسعة النطاق.
وفقًا لمشروع BEEN ، يمكن للمباني اللوحية تقليل الطاقة الحرارية الأولية بنسبة 40-50٪ (BEEN ، 2007). أثناء إعادة بناء صندوق اللوحة في برلين ، كان من الممكن تحقيق مؤشر 60 كيلو واط ساعة من الطاقة الأولية لكل متر مربع. متر مربع من مساحة المعيشة سنويًا ، وهو أقل بمرتين من متوسط مساحة المعيشة في برلين (148 كيلو واط ساعة لكل متر مربع سنويًا).
أصبحت ألمانيا رائدة في مقياس تجديد المساكن بين دول أوروبا الشرقية ، لأنها كانت تمتلك أفضل نسبة من تكلفة الإسكان والمرافق إلى دخل السكان.وفقًا لمبادرة IWO للإسكان لأوروبا الشرقية ، يصل معدل تجديد المباني السكنية في التطوير التسلسلي إلى 85 ٪ اليوم (IWO ، 2018).
تجديد المباني في برلين
كانت المقاطعات الواقعة على مشارف برلين هي أولى المناطق في ألمانيا الشرقية التي خضعت لعملية تجديد واسعة النطاق. جاءت المبادرة من سلطات المدينة: في عام 1992 ، بأمر من مجلس الشيوخ في برلين ، تم تطوير "موسوعة مباني الألواح". احتوت على قائمة بالتدابير الممكنة لتحديث جميع سلاسل بناء المساكن الصناعية في ألمانيا الديمقراطية مع حساب تكلفتها. تم اختبار التوصيات النظرية في الممارسة العملية من خلال تنفيذ العديد من المشاريع التجريبية في برلين. بناءً على هذا العمل ، يمكن لأصحاب المباني وممثلي البنوك تقدير تكاليف التحديث بسهولة.
في عام 1993 ، أطلق مجلس الشيوخ في برلين برنامجًا لدعم تجديد وتحديث المباني. وفقًا لهذا البرنامج ، كان من المفترض أن يكون لدى المالكين 15٪ من أموالهم الخاصة المطلوبة لإعادة التنظيم. ثم يمكنهم التقدم بطلب للحصول على قرض من بنك KfW. كما قدم مجلس الشيوخ في برلين دعمًا إضافيًا. كان من المقرر الانتهاء من تجديد جميع المباني اللوحية في برلين الشرقية (270.000 شقة) في غضون 10 سنوات (Divigneau ، 2010). كان متوسط الاستثمار لشقة واحدة 20000 يورو (بن ، 2007 ، ص 85).
لم تكن الملكية مهمة في الحصول على الدعم المالي. بالطبع ، من وجهة نظر تنظيمية ، سيكون من الأسهل لشركات الإسكان والتعاونيات الكبيرة إجراء التحديث. ولكن أيضًا المباني التي تنتمي فيها الشقق إلى مالكيها الخاصين يمكن أن تشارك في هذه البرامج على قدم المساواة.
لم يتم تنفيذ تدابير التجديد الشامل في ألمانيا للمباني الفردية ، ولكن في الربع ككل. قام الملاك الكبار بحساب الحاجة إلى الاستثمارات لكل ربع سنة ووضعوا خطط جدول زمني لإعادة التنظيم. حالة المساكن في حي هيلرسدورف في برلين عام 1989 وبعد الموجة الأولى من التحديث في منتصف التسعينيات. سمح ذلك لحكومة برلين بتخطيط نفقات الميزانية الإقليمية لبرنامج الدعم (Divigneau ، 2010).
كانت الفعالية من حيث التكلفة لتدابير التحديث والتطبيق الحكيم لتدابير كفاءة الطاقة هي المعايير الرئيسية في تطوير برنامج المعالجة الشامل.
في العديد من المناطق ، تم تنفيذ أعمال الترميم دون إعادة توطين السكان. لهذا السبب ، نشأت متطلبات خاصة لتنظيم البناء. الشرط الرئيسي هو تنفيذ الأعمال بأقل عدد من الشكاوى من السكان. لهذا ، عمل مستشار خاص في موقع البناء ، يمكنه الإجابة على جميع الأسئلة المتعلقة بأعمال البناء في الوقت الفعلي. اجتذبت شركات الإسكان عدة شركات في وقت واحد لتنفيذ العمل. كان هناك شرط في جميع العقود: إذا فشلت إحدى الشركات في الوفاء بالتزاماتها ، فإن الأخرى ستفي بها ، وتتولى قدرًا إضافيًا من العمل. لذا فقد ضمنوا للمستأجرين أن جميع الأعمال ستنتهي في الوقت المحدد. بالإضافة إلى ذلك ، كانت الأولوية للتحكم في جودة العمل - قام ممثلو المالك بتوثيق جميع الأعمال المخفية على أساس يومي.
أدى تحديث أنظمة التدفئة والصرف والتهوية إلى عمل إضافي داخل الشقق ، يليه إصلاح الحمامات والمطابخ. كما تم تنفيذ هذه الأعمال دون إعادة توطين. استمر العمل داخل شقة واحدة لمدة 5 أيام فقط بفضل استخدام الهياكل الجاهزة. تمت مزامنة العمل في طوابق مختلفة بواسطة الناهضين ، مما سمح للسكان باستخدام حمام ومطبخ جيرانهم على الدرج.
جعلت تدابير التجديد واسعة النطاق من الممكن جعل مخزون المساكن يلبي المتطلبات التقنية الحديثة وخفض تكلفة المرافق بأكثر من النصف. حاليًا ، لا يتم تجديد المباني بهذا الحجم.يعمل المالكون على أساس برامج تحديث طويلة الأجل مدتها 30 عامًا ، ويتم حساب التأثير الاقتصادي لكل حدث بعناية.
ما هي أنواع المباني الأكثر فعالية في التعديل التحديثي؟
تُظهر تجربة إعادة التأهيل الألمانية أنه من الناحية المالية ، من الأكثر فاعلية إعادة بناء المباني المكونة من خمسة طوابق ، بشرط ألا تكون هناك حاجة لبناء المصاعد. نظرًا لأن المصاعد ضرورية للأشخاص ذوي القدرة المحدودة على الحركة ، يمكن الحصول على الدعم المالي لبنائها بشكل إضافي من خلال أموال البرامج الخاصة. من الأصعب بكثير ترميم المباني التي يزيد ارتفاعها عن 10 طوابق لأنها باهظة الثمن وصعبة من الناحية الفنية. ومع ذلك ، تتمتع ألمانيا بخبرة في تحديث الطاقة للمباني الشاهقة. في كثير من الأحيان في مثل هذه المشاريع ، يتم تنفيذ أنواع معينة فقط من العمل التي تعود بالفائدة على السكان وفعالة من حيث التكلفة.
تم تحديث معظم المباني مع الحفاظ على مخططات الشقق الحالية وعدد الطوابق. تم تنفيذ المشاريع الفردية مع تغييرات في مخططات الشقق وتفكيك الطوابق العليا على حساب الملاك أو على حساب برنامج "إعادة إعمار المدينة الشرقية". لكن هذه كانت حالات معزولة. أظهرت المشاريع التجريبية أنه من الأسهل هدم مبنى بالكامل وبناء مبنى جديد أصغر حجمًا ويتماشى مع المعايير الحديثة.
تعتبر المشاريع ذات الأرضيات الفوقية أكثر صعوبة من التحديث البسيط ، لأنه من الضروري تقوية الهياكل وتحديث البنية التحتية الهندسية في المبنى. يتم تنفيذها في المناطق التي يوجد فيها طلب مرتفع على المساكن ، وغالبًا ما تكون المناطق الواقعة على مشارف المدن ليست كذلك. ومع ذلك ، يمكن أن تكون الحلول ذات البنية الفوقية والأقسام الملحقة مثيرة للاهتمام عندما يكون من الضروري توفير الطوابق العليا من المبنى مع وصول المصعد بأقل تكلفة. أولاً ، يتم وضع عمود المصعد في الجزء الملحق من المبنى. ثم يتم بناء المبنى نفسه ويتم الوصول إلى الشقق في الطوابق العليا من خلال ممرات بين الأجزاء القديمة والجديدة من المباني.
ما يحدث في مجال تحديث الإسكان اليوم
في بداية القرن الحادي والعشرين ، بدأت ألمانيا بنشاط في تطوير اقتصاد "أخضر". كفاءة الطاقة في القطاع السكني لها أهمية كبيرة. منذ عام 2002 ، أصبحت "لائحة توفير الطاقة - EnEV" سارية المفعول على المستوى التشريعي. وفقًا للفقرة 9 من هذا الحكم ، يتعين على المالكين تنفيذ تدابير لتحديث أنظمة التدفئة أثناء إعادة بناء المبنى (تقليل استهلاك الطاقة إلى 100 كيلو واط في الساعة على الأقل من الطاقة الأولية لكل متر مربع من مساحة الشقة سنويًا) (بن ، 2007).
بالإضافة إلى المعلمة "استهلاك الطاقة الأولية" ، يلعب "معامل نقل فقدان الحرارة" دورًا مهمًا في "تنظيم توفير الطاقة". يعكس متوسط فقد الحرارة عبر غلاف المبنى بأكمله. يحدد القانون القيم القصوى المسموح بها لهذه المعلمات. ومع ذلك ، فقد طور بنك التنمية الألماني العديد من خيارات الدعم لتحفيز معدلات كفاءة الطاقة العالية (للمباني التي تقل معدلات استهلاكها عن 100 ، 85 ، 70 ، 55 كيلو واط / ساعة من الطاقة الأولية لكل متر مربع من مساحة الشقة سنويًا). كلما كان مؤشر كفاءة الطاقة أفضل ، زاد مقدار الدعم المحتمل لسداد القرض (IWO ، 2018).
ماذا يحدث في البلدان الأخرى؟
يلعب هدف تحسين كفاءة الطاقة في الإسكان دورًا مهمًا في سياسة الاتحاد الأوروبي. 2005 إلى 2007 تم تنفيذ المشروع الأقاليمي "شبكة توفير الطاقة في منطقة البلطيق في مخزون الإسكان" (BENN). كان هدفها تطوير استراتيجيات وأدوات لإجراء تعديلات تحديثية للمباني ذات كفاءة في استخدام الطاقة في دول منطقة البلطيق (ليتوانيا ولاتفيا وإستونيا وبولندا). وهكذا ، فإن نصيب الملاك الخاصين في إستونيا وليتوانيا مرتفع للغاية (96٪ و 97٪). كانت خصخصة المساكن بعد انهيار الاتحاد السوفيتي مجانية عمليًا (يمكن دفع الثمن بشهادات / قسائم الخصخصة). كل هذا مشابه جدًا للوضع في روسيا (BEEN، 2007).
كان المشروع يبحث عن إجابة لسؤال ما إذا كان من الممكن في هذه البلدان تكرار تجربة التجديد الشامل للمباني ، كما كان الحال في ألمانيا الشرقية. حلل الخبراء التشريع ، وقارنوا الوضع في الاقتصاد والإسكان والخدمات المجتمعية في دول البلطيق وبولندا وألمانيا. كما قاموا بتقدير تكاليف إعادة التنظيم وحساب القدرات المالية للمالكين على دفع ثمنها. نظرًا لارتفاع تكلفة القروض وانخفاض دخل السكان في دول البلطيق اعتبارًا من عام 2007 (عام بدء مشروع BEEN) ، لم يكن من الممكن بعد تنفيذ برامج إعادة التأهيل على نطاق واسع. يمكن للمالكين الأثرياء فقط ترقية منازلهم. لكن بعد الخصخصة الحرة ، كانت تركيبة سكان المنزل مختلطة كقاعدة عامة.
نتيجة للمشروع ، تم تقديم توصية بأن إعادة التنظيم الضخمة يمكن تمويلها بقروض رخيصة طويلة الأجل ، والتي يتم توفيرها على حساب أسعار الفائدة المنخفضة في البنوك المملوكة للدولة. يمكن تخفيض النسبة بشكل أكبر من خلال دعم الميزانية. تضمن الشقة سداد القرض - وإلا سيأخذها البنك. ومع ذلك ، من الضروري تطوير أدوات لدعم الأسر ذات الدخل المنخفض. الشرط المهم هو الحاجة إلى إجراء إعادة تنظيم شاملة. يجب ألا تكون الأنشطة التدريجية أو مجموعاتها التلقائية موضوعًا للدعم.
آلية تمويل بديلة هي "التعاقد". في هذه الحالة ، يقدم المستثمر (على سبيل المثال ، شركة إنشاءات) لأصحاب المنازل تنفيذ الحزمة الكاملة من تدابير توفير الطاقة المتوخاة على نفقتهم الخاصة. في هذه الحالة ، لا يحتاج مجتمع الملاك إلى القلق بشأن إيجاد التمويل ، وتوفير ضمان لسداد القرض. يطلب المستثمر فقط توقيع اتفاقية يتعهد فيها أصحاب الشقق بدفع مبلغ معين شهريًا مقابل العمل المنجز (على سبيل المثال ، 15 يورو لكل شقة شهريًا لمدة 20 عامًا).
وفقًا لتوماس جانيكي ، عضو مجلس أمناء مبادرة الإسكان في أوروبا الشرقية في برلين: آليات إدارتها اللاحقة . المشكلة الرئيسية الآن هي أن أصحاب المنازل الذين لديهم القدرة على دفع تكاليف ترقيات موفرة للطاقة لمنازلهم يعتمدون على موافقة أصحاب المنازل غير المضمونين الذين لا يستطيعون دفع تكاليف التجديد حتى لو أرادوا ذلك (Yanitski، 2011).
إستونيا
في إستونيا ، 96٪ من المباني مملوكة للقطاع الخاص. يعيش حوالي 60٪ من السكان في مبانٍ سكنية بنيت بين عامي 1961 و 1990.
بدأت عملية تحديث المباني في إستونيا في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. كانت المؤسسات المالية مهتمة بإصدار قروض ، ويمكن أن تحصل عليها أكثر جمعيات أصحاب المنازل نشاطا وقدرة. قدمت الوكالة المالية KredEx ، التي تأسست في عام 2001 ، ضمانات لجمعيات الملاك للحصول على قروض من البنوك الخاصة (Leetmaa ، 2018).
في عام 2009 ، تم إنشاء صندوق KredEx الدائر بالتعاون مع صندوق التنمية الإقليمية الأوروبية ، وهو صندوق لتعزيز عمليات تحديث المباني ذات الكفاءة في استخدام الطاقة. بفضل إنشاء هذا الصندوق ، ظهر نظام دعم أكثر ملاءمة في إستونيا ، يقوم على مزيج من القروض وضمانات القروض والمنح. يمكن لأي منزل يتم فيه تخفيض استهلاك الطاقة بنسبة 20-30٪ ، بعد إعادة الإعمار ، التقدم بطلب للحصول على تمويل. تقدم KredEx قروضًا لمدة 20 عامًا بمتوسط سعر فائدة 4 ٪. يجب على المالكين تقديم 15٪ من الأموال (يمكن أن تكون هذه أموالهم الخاصة أو قروضًا من بنوك أخرى).
يمكن لجمعية المالكين أيضًا التقدم بطلب للحصول على منحة من KredEx بمبلغ 15 إلى 35٪ من تكلفة أعمال التحديث ، اعتمادًا على تحقيق معايير معينة لكفاءة الطاقة واستخدام حلول تكنولوجية خاصة (على سبيل المثال ، استرداد الحرارة النظام). في الفترة من 2010 إلى 2014 ، تم تحديث 663 مبنى (1.9 مليون متر مربع) بدعم من KredEx (Kurnitski ، 2018). منذ عام 2015 ، تم تعديل متطلبات تهوية المباني لتلقي المنح. تم تمويل مشاريع تجديد 400 مبنى آخر من 2015 إلى 2019.
في منازل السلسلة اللاحقة ، تم استخدام ألواح ثلاثية الطبقات عالية الجودة ، والتي لا تتطلب عزلًا إضافيًا. لذلك ، لم تتضمن إجراءات التجديد الشاملة تحولًا بصريًا للواجهة ، حتى لا يضيع المال على حل جمالي بحت.
ليتوانيا
في ليتوانيا ، 97٪ من المباني مملوكة للقطاع الخاص.
برنامج تحديث المباني السكنية في ليتوانيا موجود منذ عام 2005. يتضمن تمويل إعادة تأهيل المبنى بالطاقة من خلال قرض منخفض الفائدة (قرض لمدة 20 عامًا ، ثابت 3٪ لأول 5 سنوات). تكاد مدفوعات سداد القرض مساوية للانخفاض في فواتير المرافق بعد التحديث (بشكل أساسي للتدفئة). وبالتالي ، يسعى البرنامج إلى ضمان عدم وجود عبء مالي إضافي على السكان.
يوفر البرنامج أيضًا عددًا من إعانات الميزانية لتغطية تكاليف إدارة المشروع ، وتطوير وثائق المشروع ، ومراقبة جودة أعمال البناء. منذ عام 2012 ، كان هناك نظام لدعم المنح للاستثمارات في تشييد المباني (30٪ من التكلفة للجميع ، و 100٪ للأسر ذات الدخل المنخفض). يمكن استخدامه من قبل جمعيات الملاك الذين يخططون لإجراء تجديد كبير للمبنى.
منذ عام 2013 ، ظهر نموذج ثان في البرنامج ، ينطوي على مشاركة نشطة للبلديات. تقوم المدينة بتعيين مدير المشروع وتقوم أيضًا بإعداد مشروع استثماري لأصحاب المنازل. بعد الموافقة على خطة تحديث المبنى من قبل المالكين ، يأخذ المسؤول الأموال المقترضة ، وينظم إجراءات العطاء ، ويكون مسؤولاً عن تنفيذ جميع الإجراءات والإدارة المالية. تتم إدارة 80٪ من المشاريع في البرنامج من قبل إداريين معينين من قبل البلدية (Smaidžiūnas ، 2018). إذا كان أصحاب الدخل المنخفض لا يوافقون على التحديث ، فإنهم محرومون من الإعانات لدفع تكاليف موارد المرافق.
أدت التغييرات التي تم إجراؤها إلى زيادة جاذبية البرنامج - اعتبارًا من نهاية عام 2019 ، تمت إعادة بناء 2176 منشأة ؛ 421 منزلا آخر في طور التحديث.
يدير البرنامج وكالة كفاءة الطاقة السكنية (BETA). وتشمل مسؤولياتهم الموافقة على مشاريع تحديث المباني المشاركة في البرنامج ، وكذلك مراقبة عملية التنفيذ في جميع المراحل. منذ عام 2015 ، تقوم BETA ، بدعم من مبادرة الإسكان في أوروبا الشرقية (IWO) ، بتنفيذ مشروع "التجديد الموفر للطاقة للمناطق الحضرية في ليتوانيا" الذي يهدف إلى إيجاد نموذج للتجديد الشامل للمناطق السكنية والأحياء. كما يقومون بتنفيذ برنامج تدريبي لموظفي البلدية في مجال التحديث المتكامل للطاقة للمناطق السكنية.
لاتفيا
في لاتفيا ، تبلغ حصة المالكين الخاصين 85٪. تتطلب حوالي 95 ٪ من المباني التي تم بناؤها بين عامي 1941 و 1992 تجديدًا واسعًا بسبب انخفاض كفاءة الطاقة ونقص تدابير الصيانة اللازمة في الفترات السابقة (Jörling ، 2018 ، ص 1)
في عام 2009 ، أطلقت حكومة لاتفيا ، مع صندوق التنمية الإقليمي الأوروبي ، برنامج تحسين العزل الحراري للمباني السكنية متعددة الشقق.
منذ عام 2015 ، تعمل ALTUM في لاتفيا - وهي مؤسسة حكومية للتنمية المالية ، تم إنشاؤها بدعم من وزارة الاقتصاد ووزارة المالية. تقوم ALTUM بتنفيذ برنامج لتحسين كفاءة الطاقة في المباني السكنية متعددة الشقق. يزود الملاك ALTUM بالوثائق الفنية للتحديث ، وتقدم ALTUM ضمانات للبنوك لإصدار قرض طويل الأجل (حتى 20 عامًا) لجمعية الملاك. في عام 2016 ، تم إنشاء مرفق كفاءة الطاقة في لاتفيا البلطيق (LABEEF) لمساعدة الشركات التي تنفذ عمليات تجديد فعالة في استخدام الطاقة على أساس عقود خدمات الطاقة (Jörling ، 2018)
اعتبارًا من عام 2018 ، تم الانتهاء من حوالي 740 مشروعًا لتحديث المباني (الإجمالي في لاتفيا - 53 ألف مبنى سكني) (Blumberga ، 2018).
الوجبات السريعة الرئيسية من تجربة دول البلطيق
أظهرت نتائج دول البلطيق أن تحديث الصندوق ، حيث تكون جميع الشقق مملوكة ملكية خاصة ، أمر ممكن.ومع ذلك ، فإن هذا يتطلب ظروفًا يمكن للمالكين بموجبها التصرف بشكل أكثر فعالية. لا يمكن تشكيل نظام عمل لدعم تحديث المباني في وقت قصير. يجب مراقبة كيفية استجابة جمعيات المالكين للبرنامج ، كما يجب تحسين آليات التمويل. هذه هي بالضبط العملية التي جرت في دول البلطيق على مدى العقدين الماضيين.
وتدل تجربة هذه الدول على أن برنامج تحديث الطاقة مفيد للدولة من الناحية الاقتصادية ، حيث تظهر الشركات الجديدة والوظائف ودفع الضرائب لزيادة الميزانية.
إحدى المشاكل التي لوحظت في التقارير البحثية حول آفاق إعادة التأهيل في دول البلطيق هي قلة عدد المباني السكنية وقلة عدد السكان مقارنة بألمانيا الشرقية. وهذا يعيق إمكانية تكوين مؤسسات مالية مستقرة ومستقلة وتحقيق معدلات تحديث عالية. في ألمانيا ، في البداية ، يمكن استثمار مبلغ كبير من الأموال في برنامج التحديث ، لأن هناك الكثير ممن أرادوا تنفيذ المشاريع. تم تمويل المشاريع اللاحقة بأموال تم استلامها كسداد قرض (Jörling ، 2018). في هذا الصدد ، تعد روسيا واعدة أكثر فيما يتعلق بإعادة التنظيم الشامل.
بالنسبة لدول الاتحاد الأوروبي ، فإن الحافز لتحديث المباني هو تحسين كفاءة الطاقة في الاقتصاد ، وتقليل الاعتماد على صادرات الطاقة والآثار البيئية. في روسيا ، هذه القضايا ليست على جدول الأعمال. لكن جودة المباني السكنية في الفترة السوفيتية تتدهور طوال الوقت. وفقًا لمسح المساكن في مدينة أوفا ، فإن فترة التشغيل الخالي من المتاعب لـ 60-70 ٪ من المباني اللوحية هي 15 عامًا فقط (Samofeev ، 2018). بعد ذلك ، قد يكون هناك خطر انهيار جزء من ألواح الجدران ، وهي الهياكل الداعمة للمباني. للحفاظ عليها ، من الضروري تنفيذ تدابير إعادة تنظيم شاملة. سيؤدي العزل الحراري للواجهات إلى إيقاف عملية التجميد والذوبان السنوي لهياكل الجدران ، مما يؤدي إلى تفاقم حالتها. في روسيا اليوم ، هناك حاجة إلى برنامج واسع النطاق لتجديد المباني متعددة الشقق بأدوات عمل للدعم المالي.
الحاجة إلى مدير محترف لتنظيم إعادة التنظيم
يشير خبراء IWO إلى أن مجتمعات الملكية الخاصة في بلدان ما بعد الاشتراكية غالبًا ما تكون عاجزة عندما يتعلق الأمر بتعديل الطاقة في المباني. إعادة التنظيم هي عملية معقدة تنطوي على العديد من المخاطر للمالكين. تتطلب المراحل الأولى بالفعل تكاليف مالية. لكن في الوقت نفسه ، لم يتضح بعد ما إذا كان من الممكن تحقيق نتيجة. يمكن أن يؤدي الخطأ في أي من المراحل (المفهوم ، التصميم ، أعمال البناء) إلى حقيقة أن أهداف إعادة التأهيل لن تتحقق.
هذا هو السبب في أن قضية تجديد المباني ليست مجرد مسألة تمويل. مجتمع المالك يحتاج إلى دعم تنظيمي.
يشمل تنظيم تجديد المبنى المراحل التالية (Smaidžiūnas ، 2018):
• إعداد مفهوم تجديد المباني.
• تنظيم اجتماع عام للملاك واتخاذ قرار بشأن إعادة التنظيم.
• عقد مناقصة لتطوير وثائق المشروع.
• دعم عملية إعداد وثائق المشروع.
• إجراء مناقصة لأعمال البناء.
• تمويل العمل (الحصول على قرض ، التقدم بطلب للحصول على منح).
• مراقبة وقبول أعمال البناء.
على سبيل المثال ، كما هو موضح أعلاه ، زاد عدد المنازل المشاركة في البرنامج في ليتوانيا بعد أن بدأوا في تعيين مدير خارجي (Smaidžiūnas ، 2018). ومن الآليات المهمة الأخرى القدرة على تغطية تكاليف إدارة المشروع من خلال المنح.
وكالات ترميم المناطق السكنية في ألمانيا
تصبح عملية التجديد أكثر تعقيدًا عندما يتعلق الأمر ليس فقط بمبنى واحد ، ولكن بعدة كتل أو بإقليم منطقة سكنية ككل.في هذه الحالة ، من الضروري مزامنة مصالح عدد كبير من المشاركين ، وكذلك إعداد العديد من العمليات الموازية.
توجد في ألمانيا أداة "منطقة إعادة التنظيم" لحل هذه المشاكل. قواعده منصوص عليها في قانون البناء. يتم اتخاذ قرار تعيين هذا الوضع للإقليم من قبل إدارة المدينة. ثم تستأجر المدينة شركة مستقلة - "وكالة إعادة التنظيم". وتشمل مهامها تنسيق الخطط لتحديث المباني والأراضي. يسهل على الملاك الذين يشاركون في عملية التحديث على أساس الخطة المطورة الاتفاق على المشروع والحصول على قروض وإعانات تفضيلية.
يجب ألا ترتبط وكالات التجديد بشركات البناء العاملة في الموقع. هذا شرط مهم منصوص عليه في التشريع. وهي تضمن أنه أثناء تنفيذ المشروع ستسود مصالح السكان على مصالح البناة.
تقوم "وكالة الصرف الصحي" (الألمانية: Sanierungsträger) بالوظائف التالية:
• يطور خطة تحويل عامة لـ "منطقة الصرف الصحي" (الألمانية: Sanierungsgebiete) ؛
• ينظم مناقشات عامة ويتفق على الخطة مع جميع أصحاب المصلحة.
• تنسيق الاستثمار الخاص والعام.
• مسؤول عن تنفيذ الأنشطة الممولة من الميزانية.
• إشراك المالكين في تنفيذ المشروع.
• مساعدة مجتمعات المالكين على ترتيب عمليات التعديل التحديثي للبناء حسب الحاجة (بتكلفة إضافية).
إدخال أنواع جديدة من العقارات مع التجديد الفني للصندوق
يمثل انتشار الملكية الخاصة في المباني متعددة الشقق تحديًا للحفاظ على الحالة الفنية لمخزون المساكن على المدى الطويل. مجتمعات الملكية التي نجحت في مرحلة معينة ، بعد 10 سنوات من الآن ، عندما تكون الخطوات التالية مطلوبة ، قد لا تكون فعالة. أصبح عدم التجانس الاجتماعي عقبة أخرى أمام العمل المشترك. تكمن المشكلة في أن "المالكين المستعدين والقادرين على الدفع مقابل تحديث منازلهم يعتمدون قانونًا على موافقة أصحاب الدخل المنخفض" (BENN ، 2007). هذا يؤثر سلبا على التنمية الاقتصادية للبلد ككل.
لذلك ، من الضروري التفكير في كيفية إدخال أشكال بديلة للملكية في مجالات تطوير الإسكان الجماعي: التعاونيات وشركات الإسكان ، والتي يمكن أن تعمل بكفاءة أكبر على المدى الطويل.
في ألمانيا في التسعينيات. كان الحافز على إنشاء تعاونيات إسكان جديدة في مناطق تطوير الإسكان الجماعي هو أنها يمكن أن تعتمد على تمويل إضافي لتحديث الصندوق. يمكن تحقيق سيناريو مشابه في روسيا.
يمكن أن يتم تحويل جزء من مخزون المساكن إلى ملكية شركات الإسكان في وقت تصل فيه الحالة الفنية للمباني في المنطقة إلى الحد الأدنى من القيمة المسموح بها ، ولا يكون الملاك مستعدين لفعل أي شيء للحفاظ عليها. بعد ذلك ، في عملية تجديد الصندوق ، قد يتغير نوع العقار - قد يصبح بعض المالكين مستأجرين ، وستتم استعادة الحالة الفنية على نفقة شركة الإسكان.
بالطبع ، هذه مجرد سيناريوهات افتراضية. لكن يجب أن تؤخذ في الاعتبار. يتطلب تطبيق هذه الآليات تحليلًا دقيقًا وتكييفًا للشروط القانونية. بالإضافة إلى ذلك ، ستكون هناك حاجة إلى تعديل سياسة الإسكان في البلاد ككل. إذا تحدثنا عن روسيا ، فيجب أولاً إيقاف الخصخصة المجانية وإيلاء المزيد من الاهتمام للحفاظ على المخزون السكني الحالي.
